Ausserordentliche Kündigung wegen fehlender Haftpflichtversicherung: Was Mieter wissen sollten

Hintergrund

Ein Vermieter im Kanton Waadt vermietete 2007 eine Fünfzimmerwohnung für monatlich Fr. 3'500.--. Der Mietvertrag wurde zunächst für ein Jahr abgeschlossen, mit anschliessender automatischer Verlängerung um jeweils ein Jahr.

Im Mai 2021 kam es in der Küche der Wohnung zu einem Feuer, woraufhin die Mieter die elektrischen Anlagen für den Brand verantwortlich machten. Sie forderten Reparaturen und drohten, die Miete zu hinterlegen, falls die Mängel nicht innert gesetzter Frist behoben würden. Schliesslich forderten sie eine Mietminderung ab 2013 und hinterlegten im Juli 2021 die Miete für den August.

Im August 2021 forderte der Vermieter die Mieter auf, eine Bescheinigung über eine Haftpflichtversicherung vorzulegen. Diese blieb aus und stattdessen erhoben die Mieter bei der Schlichtungsstelle Klage auf Wiederherstellung der Mietsache. Der Vermieter kündigte am 06.09.2024 den Vertrag fristlos zum 31.10.2021. Die Mieter klagten gegen die Kündigung und der Fall ging bis vor das Bundesgericht.

Rechtliche Bewertung durch das Bundesgericht

Laut Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschliessen und dies dem Vermieter nachzuweisen. Da sie die erforderliche Bescheinigung trotz Mahnung nicht vorlegten, lag ein schwerwiegender Vertragsverstoss vor, der die vorzeitige Kündigung rechtfertigte. Das Bundesgericht stellte vier kumulative Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR fest.:

1. Das Verhalten des Mieters muss eine Pflichtverletzung von erheblicher Schwere darstellen. Die fehlende Haftpflichtversicherung oder das Nichterbringen der Bescheinigung setzen den Vermieter einem Schadensrisiko aus und rechtfertigen daher eine vorzeitige Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR, mit einer Mindestkündigungsfrist von 30 Tagen zum Monatsende.
2. Für die Anwendung von Art. 257f Abs. 3 OR ist eine schriftliche Mahnung des Vermieters erforderlich, die den Verstoss des Mieters genau benennt, jedoch keine Kündigungsandrohung enthalten muss. Die im vorliegenden Fall erteilte Mahnung erfüllt diese Anforderungen.
3. Die Anwendung von Art. 257f Abs. 3 OR setzt voraus, dass der Mieter weiterhin vertragswidrig ist.
4. Schliesslich muss der Vertrag für den Vermieter untragbar sein, was beim Fehlen einer Haftpflichtversicherung der Fall ist, da dies eine schwerwiegende Vertragsverletzung darstellt.
   Das Bundesgericht entschied, dass der Vermieter korrekt gehandelt hatte und die Kündigung daher rechtens war.

Was bedeutet das für Mieter?

Mieter müssen die Pflicht zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung ernst nehmen. Eine fehlende Versicherung kann nicht nur hohe Kosten im Schadensfall nach sich ziehen, sondern auch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags führen. Alle vertraglichen Verpflichtungen sollten sorgfältig eingehalten werden, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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