Thomas Eigenmann, laut Wüest Partner liegt der schweizweite durchschnittliche Marktpreis für ein 5- bis 5.5-Zimmer-Einfamilienhaus bereits heute bei 885'000 Franken. Ein Haushalt müsste also jährlich rund 160'000 Franken verdienen, damit er die entsprechende Finanzierung durch die Banken bekommt. Können sich nur noch Grossverdiener ein Einfamilienhaus leisten?
Ich stelle fest, dass wir uns in der Stadt St.Gallen und deren Agglomeration in einem Markt von leicht überdurchschnittlich hohen Immobilienpreisen bewegen. Heute ist es schwierig, ein Einfamilienhaus zu finden, bei dem sich der Preis unter 900‘000 Franken bewegt. Viele Ostschweizer können sich den Traum vom Eigenheim aufgrund der Tragbarkeitsberechnungen der Finanzinstitute nicht mehr leisten – ausser es kann auf Mittel aus Erbvorbezügen oder Schenkungen zurückgegriffen werden. Das ist schade, denn wir gehen davon aus, dass weit mehr als die Hälfte der jungen Familien am Erwerb eines Einfamilienhauses interessiert ist.
Wie sieht es bezüglich der Entwicklung der Immobilienpreise in der Ostschweiz aus?
Generell rechnen wir in der Ostschweiz mit einer Preisstabilisierung auf dem heutigen Niveau für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Im Bereich der Renditeliegenschaften erwarten wir gar leichte Preissteigerungen – immer vorausgesetzt, die Hypothekarzinssätze verharren auf dem heutigen sehr tiefen Niveau.
Und welches sind die Hochpreisgebiete in der Ostschweiz?
Obwohl es in der Ostschweiz nicht ganz so dramatisch ist wie beispielsweise im Grossraum Zürich oder am Genfersee, zählen unter anderem Teufen, Mörschwil, Speicher, Gaiserwald, die Stadt St.Gallen und deren unmittelbare Agglomeration zu den Hochpreisgebieten. Wir stellen fest, dass selbst ein normales Einfamilienhaus mit gutem Ausbaustandard und guter Lage nur noch für Besserverdienende oder mittels Unterstützung Dritter erschwinglich ist.
Auch in der Ostschweiz dürften 2020 die Preise für Einfamilienhäuser weiter steigen – schätzungsweise um 2,2 Prozent. Was heisst das für potenzielle Hauskäufer?
Zunächst sollte mit der Bank des Vertrauens das Budget für einen möglichen Hauskauf ausgelotet werden. Sind die Eckwerte abgestimmt, kann mit der Suche nach einem geeigneten Eigenheim begonnen werden. Hier führt kein Weg daran vorbei, das Angebot mittels Suchprofilen und Suchaufträgen im Internet tagtäglich zu beobachten und Augen und Ohren in der Wunschgemeinde offen zu halten. Ist ein Wunschobjekt verfügbar, empfiehlt es sich, den Kontakt mit dem Verkäufer oder Vermittler zügig zu suchen und eine zeitnahe Besichtigung durchzuführen. Gefällt das Objekt, empfehlen wir, den Kaufprozess zügig voranzutreiben.
Die Eigentumswohnungspreise sollen gemäss Wüest Partner schweizweit moderater steigen – in der Ostschweiz schätzungsweise um 0,8 Prozent. Schätzen Sie, dass die Nachfrage nach Wohnungen zu- und nach Einfamilienhäusern abnimmt?
Nein, wir gehen davon aus, dass die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in der Ostschweiz konstant hoch bleibt. Auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird auf dem heutigen Niveau verharren. Damit jedoch das Preisniveau bei den Eigentumswohnungen gehalten werden kann, wird aus unserer Sicht je länger je mehr entscheidend sein, dass das Produkt unter anderem attraktive Grundrisse bietet und dem Trend der Nachhaltigkeit entspricht.
Geht der Trend in der Ostschweiz bei Einfamilienhäusern eher Richtung Doppel- oder Reiheneinfamilienhäusern oder sind mehrheitlich freistehende Einfamilienhäuser gefragt?
Die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern bleibt an der Spitze unserer aktuellen Suchprofile – interessanterweise soll der Umschwung nicht zu gross und unterhaltsintensiv sein. Das Angebot an derartigen Objekte ist aber äusserst knapp und die Finanzierung für viele Leute nicht realisierbar. Deshalb weichen Kaufwillige oft auf tendenziell preisgünstigere Doppeleinfamilien- oder Reiheneinfamilienhäuser aus. Auch hier dürfte die Nachfrage somit weiterhin hoch bleiben.
Welche Objekte in der Ostschweiz sind besonders gesucht?
Das bei vielen Interessenten gesuchte «perfekte» Einfamilienhaus kann wie folgt beschrieben werden: Freistehendes EFH mit einem Kaufpreis von unter einer Million Schweizer Franken, ausgestattet mit einem modernen Heizsystem, einer Wohnfläche von 140 bis 150 m2 und einer Grundstücksfläche von 400 bis 500 m2. Bei den Eigentumswohnungen zählen die Erschliessung mittels Lift sowie tiefe Nebenkosten zu den Muss-Kriterien. Zudem stehen sowohl renovationsbedürftige als auch neuwertige, möglichst vollvermietete Mehrfamilienhäuser auf der Suchliste vieler Investoren.
Was sind die beliebtesten Regionen – und wo besteht eher ein Überangebot?
Die Nachfrage nach Wohneigentum in Städten oder grösseren, gut erschlossenen, steuergünstigen Gemeinden ist sehr hoch. In der Region St.Gallen sind dies eben die Stadt St.Gallen, Mörschwil, Teufen, Gaiserwald, Wittenbach, Gossau und Speicher. Diese Aufzählung ist nicht abschliessend. Ein Überangebot ist zunehmend im Mietwohnungsmarkt in grossen Teilen des Einzugsgebietes der Ostschweiz zu beobachten.
Es wird immer wieder von der gefürchteten Immobilienblase gesprochen, die zu platzen droht – Hausbesitzer, die dann mit steigendem Zins ihr Haus nicht mehr finanzieren können. Wie schätzen Sie diese Gefahr derzeit ein?
In der Langzeitbetrachtung werden die Preise für Eigenheime in der Ostschweiz moderat steigen. In jenen Segmenten und Regionen, wo es Übertreibungen gibt oder geben wird, erwarte ich, dass sich der Markt selbst reguliert und entsprechende Preiskorrekturen erfolgen. Dieser Prozess, so hoffe ich, wird jedoch in geordneten Bahnen ablaufen. Demzufolge steht aus meiner Sicht unmittelbar kein Immobiliencrash in der Schweiz bevor.
Können Sie noch eine kurze Einschätzung zur Hypothekarzinsentwicklung abgeben?
Kurzfristig rechne ich mit anhaltend tiefen Hypothekarzinsen. Mittel- bis langfristig wage ich keine Prognose. Fakt ist, dass der langjährige Durchschnitt der Hypothekarzinsen wesentlich höher lag im Vergleich zum heutigen historisch tiefen Niveau.
Zum Schluss: Was ist Ihre persönliche Empfehlung an potenzielle Hauskäufer – abwarten oder kaufen?
Wir raten im aktuellen Verkäufermarkt generell zum raschen, aber nicht überstürztem Kaufabschluss. Hat die Käuferschaft ihr Wunschobjekt gefunden, aber es bestehen noch letzte Zweifel betreffend der Höhe des Kaufpreises, so lohnt es sich vielfach, einen renommierten Schätzungsexperten, zum Beispiel von der HEV Verwaltungs AG, zu engagieren. Das fundierte Schätzungsgutachten kann dem Käufer die letzte Sicherheit vor dem Kauf geben.
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