Viele Hauseigentümerinnen und -eigentümer wissen: Wer in seiner eigenen Immobilie wohnt, muss in der Steuererklärung den sogenannten Eigenmietwert angeben. Doch es gibt Situationen, in denen dieser nicht geschuldet ist.
Was ist der Eigenmietwert überhaupt?
Der Eigenmietwert ist der Betrag, den Sie theoretisch zahlen müssten, wenn Sie Ihre eigene Immobilie mieten würden. Die Steuerbehörden setzen dafür in der Regel den Marktwert an – also den durchschnittlichen Mietpreis für vergleichbare Häuser oder Wohnungen in Ihrer Region.
Dieser Wert wird durch eine amtliche Schätzung festgelegt. Die Schätzung gilt so lange, bis eine neue vorgenommen wird. Kaufen oder verkaufen Sie eine Immobilie mitten im Jahr, wird der Eigenmietwert nur für die Monate berechnet, in denen Sie Eigentümerin oder Eigentümer waren.
Wann müssen Sie keinen Eigenmietwert zahlen?
Es gibt Ausnahmen:
- Leerstand gegen Ihren Willen: Wenn Sie eine Liegenschaft aus objektiven Gründen nicht nutzen können – zum Beispiel, weil sie leer steht und sich trotz ernsthafter Bemühungen nicht verkaufen oder vermieten lässt – müssen Sie keinen Eigenmietwert versteuern.
- Nicht bewohnbar wegen Umbau: Ist die Immobilie aufgrund grösserer Renovations- oder Umbauarbeiten tatsächlich unbewohnbar, entfällt der Eigenmietwert für diese Zeit. Sind nur einzelne Räume betroffen, kann eine Reduktion beantragt werden – ob diese gewährt wird, entscheidet jedoch die Steuerbehörde.
Eigenmietwert bei Verkauf oder Kauf
Wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen, räumen Sie diese in der Regel und bereiten sie für den Verkauf vor. In dieser Zeit ist grundsätzlich kein Eigenmietwert geschuldet – aber nur, wenn Sie der Steuerbehörde nachweisen können, ab wann Sie die Immobilie nicht mehr genutzt haben und dass Sie tatsächlich Verkaufsbemühungen unternommen haben. Unser Tipp: Dokumentieren Sie den Verkaufsprozess gut! Hilfreiche Belege sind zum Beispiel:
- Verkaufsinserate
- Maklervertrag
- Rechnungen für Räumung oder Endreinigung
- Protokolle über Besichtigungstermine
Wenn Sie den Verkauf selbst organisieren, ist es besonders wichtig, Inserate und Nachweise über Besichtigungen aufzubewahren. Können Sie Ihre Verkaufsbemühungen nicht lückenlos belegen, kann die Steuerbehörde den Eigenmietwert trotzdem veranlagen.
Abschaffung des Eigenmietwerts
Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Bei einer Annahme entfällt künftig die Versteuerung des Eigenmietwerts. Die Unterhaltskosten und Schuldzinsen können dann aber nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.
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