Beurteilung des reelen Immobilenwertes
Die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt kannte in den vergangenen Jahren nur eine Richtung - nämlich steil nach oben. Für Immobilieneigentümer gestaltet sich die Beurteilung des reellen Werts der eigenen Immobilie zunehmend schwierig. Eine fachmännische Schätzung gibt Aufschluss.
Die Immobilienschätzung, auch Bewertung genannt, ist eine fundierte Expertise eines Immobilienschätzers, welche nach anerkannten Richtlinien der Fachverbände BEK/SVIT (Bewertungsexperten-Kammer), SVS (Swiss Valuation Standards) sowie SIV (Schweizer Immobilienschätzer-Verband) durchgeführt wird. Die Gründe für eine objektive Bewertung sind vielfältig und reichen von der Kauf- / Verkaufsabsicht über Erbteilungen, güterrechtliche Auseinandersetzungen, Bankenfinanzierungen, bis hin zur persönlichen Vermögensbeurteilung. Um den aktuellen Verkehrswert eines Bauwerks zu bestimmen, werden in der Praxis unterschiedliche Methoden angewandt. Sie bestehen hauptsächlich aus der Sachwertmethode, der Ertragswertmethode sowie der Mischwertmethoden und deren Hilfsmethoden wie der Lageklassemethode und der Residualwertmethode. Auch wird bei hoch komplexen, szenarischen Immobilienbewertungen die DCF-Methode angewandt (Discounted-Cashflow-Methode). Weiter gibt es die Hedonische Immobilienbewertung, welche auf statistischen Vergleichswerten basiert (Vergleich mit ähnlichen Immobilien). Dieses Verfahren wird oft für die Ermittlung eines Kaufpreises oder als Finanzierungsgrundlage herangezogen. Bei Finanzinstituten sowie bei Maklerunternehmen spielt die Methode eine bedeutende Rolle. Da das hedonische Modell jedoch Interpretationsspielraum bei den Eingabeparametern zulässt, wird zur Vorsicht geraten. Es empfiehlt sich, hedonische Gutachten durch einen erfahrenen Kundenberater einer Bank oder durch einen Immobilienschätzer ausführen zu lassen.
Üblicherweise wird in einer Liegenschaftsschätzung der Verkehrswert / Marktwert ausgewiesen und nicht der Kaufs- / Verkaufspreis. Der Preis einer Liegenschaft ist schlussendlich das Resultat von Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer. Gerade bei begehrten Liegenschaften wie beispielsweise Renditeobjekten können die Kaufangebote aufgrund der hohen Nachfrage vom effektiven Liegenschaftswert abweichen. Dabei ist zu beachten, dass auch Banken einen reellen Verkehrswert einschätzen und ihren Finanzierungen marktgerechte Werte zu Grunde legen. Klaffen Kaufpreis und Verkehrswert zu stark auseinander, sind häufig erhöhte Eigenmittelanforderungen die Folge.
Für die Qualität der Liegenschaftsbewertung ist die Wahl des richtigen Immobilienschätzers ausschlaggebend. Achten Sie darauf, dass der Schätzer unabhängig agiert, mehrjährige Erfahrung in der Liegenschaftsbewertung vorweisen kann, regelmässig schätzt und den örtlichen Immobilienmarkt bestens kennt. Die Schätzungsabteilung der HEV Verwaltungs AG ist Ihr renommierter Partner für fundierte und neutrale Bewertungen. In einem persönlichen Beratungsgespräch zeigen wir Ihnen gerne die Möglichkeiten einer Schätzung auf.
Kontaktieren Sie unsere Schätzungsexperten:
Ivo Hangartner
Schätzungsexperte SEK/SVIT
Eidg. dipl. Immobilientreuhänder
i.hangartner@hevsg.ch
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