Sachverhalt zum Schlüsselverlust
Der Mieter eines Büros in Zürich kündigte Ende September 2019 das Mietverhältnis «auf den nächstmöglichen Zeitpunkt» und gab gleichzeitig an, einen Nachmieter vorschlagen zu wollen. Da der Mietzins von CHF 5'267.00 pro Quartal im Voraus fällig war, überwies der Mieter anfangs Oktober 2019 den Mietzins bis Ende Dezember 2019. Mitte Oktober meldete sich ein Interessent für die Büroräumlichkeiten, worauf per 01.12.2019 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden konnte. Anfangs Dezember 2019 wurde die Abnahme der Büroräumlichkeiten durchgeführt. Dabei wurde festgestellt, dass zwei von zehn Schlüsseln fehlten. Zudem wurden drei Wände ohne Bewilligung grün gestrichen und die Parkettböden wiesen eine übermässige Abnützung auf.
Anfangs April 2020 stellte der Vermieter dem Mieter die Schlussabrechnung zu. Darin enthalten waren die Kosten für den Ersatz der gesamten Schliessanlage der Liegenschaft, die Malerarbeiten und die Aufwendungen für die Arbeiten des Bodenlegers im Umfang von CHF 10'928.20. Nach Verrechnung des vorschüssig bezahlten Dezember-Mietzinses ergab die Forderung schliesslich einen Betrag von CHF 9'172.60. Der Fall gelangte zur Schlichtung, welche allerdings scheiterte. Daraufhin hatte das Mietgericht und anschliessend das Obergericht Zürich zu entscheiden (Urteil PD210001 vom 16.02.2021).
Erwägungen des Gerichts
Im Wesentlichen ging es im vorliegenden Fall um Forderungen für die Anpassung des Schliesssystems, die Bodenbelagsarbeiten und die Malerarbeiten. Zuerst nahm das Gericht Stellung zur Änderung des Schliesssystems.
Der Vermieter stellte dem Mieter aufgrund des Schlüsselverlustes von zwei Schlüsseln den gesamten Betrag für die Änderung der kompletten Schliesssanlage des Hauses im Umfang von CHF 5'700.00 in Rechnung. Ersetzt wurden alle acht Zylinder mit insgesamt 221 Schlüssel. Das Obergericht Zürich überprüfte die Berechnung des Mietgerichts, welches lediglich einen Teil der Forderung zusprach und bestätigte schliesslich deren Berechnung. Das Gericht befand, es wäre zur Behebung des Sicherheitsrisikos ausreichend gewesen, wenn lediglich die Schlüssel und Schlosszylinder zum Mietobjekt ersetzt worden wären. Die übrigen Zylinder zu den Allgemeinräumlichkeiten der Liegenschaft waren hinsichtlich des Sicherheitsrisikos vernachlässigbar. Das Gericht setzte die total 221 Schlüssel und acht Zylinder ins Verhältnis zum betroffenen Mietobjekt mit einem Zylinder und 10 Schlüsseln und kam zum Schluss, dass dies lediglich einem Verhältnis von 4.8% entspricht. Bei Gesamtkosten von CHF 5'700.00 entspricht dies einem Anteil von CHF 273.60. Diese Kosten wurden dem Vermieter als Schadenersatz zugesprochen.
Für die Instandstellung des Parketts lag lediglich eine Offerte über CHF 3'013.40 vor, wobei die Arbeiten nicht ausgeführt wurden. Das Gericht erwog, dass wenn der Vermieter die Erneuerung nicht vornehme, bzw. die Reparatur nicht unverzüglich ausführen lasse, er nur die Kosten für den Minderwert aus übermässiger Abnützung in Rechnung stellen könne. Das Obergericht bestätigte auch hier das Urteil der Vorinstanz, welche in analoger Anwendung von Art. 42 Abs. 2 OR den Minderwert infolge übermässiger Abnutzung auf pauschal CHF 1'000.00 festlegte.
Schliesslich waren noch die Malerarbeiten zu beurteilen. Der Vermieter stellte dem Mieter einen Betrag von CHF 732.35 für sämtliche Malerarbeiten in Rechnung. Das Gericht kam zum Schluss, dass lediglich ein Betrag von CHF 323.10 in Rechnung gestellt werden könne, da die Kosten für einen Isolieranstrich aufgewendet wurden und die weisse Dispersionsfarbe (die abgeschrieben war) ohnehin hätte angebracht werden müssen.
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