Ausgangslage
Mit Vertrag vom 2.5.2023 mietete die Mieterin in Zürich ein möbliertes Zimmer zu einem Mietzins von Fr. 1'250.--. Sie leistete ein Depot von Fr. 2'500.--. Mit eingeschriebenem Brief vom 17.9.2023 kündigte die Mieterin den Mietvertrag per 30.11.2023. Ihr Vermieter wechselte daraufhin für den letzten Monat das Türschloss der Wohnung aus und sperrte die Frau aus.
Die Mieterin beantragte dem Mietgericht Zürich mit Klage vom 16.5.2024, der Vermieter sei zu einer Zahlung von insgesamt Fr. 3'750.-- zzgl. 5% Zins seit 1. November 2023 zu verpflichten. Sie machte einerseits geltend, der Vermieter habe ihr im November 2023 den Zugang zur Wohnung verweigert. Sie forderte den Mietzins für den Monat November in der Höhe von Fr. 1'250.-- zurück. Andererseits forderte sie das auf ein privates Bankkonto des Vermieters einbezahlte Depot in der Höhe von Fr. 2'500.-- zurück. Der Vermieter weigerte sich, die Kaution zurückzuzahlen, weil die Mieterin Schäden an der Wohnung verursacht habe. Er erhob Widerklage und beantragte, die Mieterin sei zur Zahlung von Fr. 2'777.40 zu verpflichten.
Urteil der Gerichte
Das Mietgericht Zürich, das Obergericht und das Bundesgericht hiessen die Klage der Mieterin vollumfänglich gut. Zudem wurde der Vermieter zu einer Ordnungsbusse von Fr. 1'600.--verurteilt wegen des Verdachts auf Veruntreuung (BGE 4D_79/2025 vom 28.7.2025).
Die Gerichte argumentierten, der Vermieter dürfe die Kaution nicht zur Behebung von Schäden behalten, wenn er das Geld nicht auf einem Sperrkonto einbezahlt habe.
Gesetzliche Grundlagen
Leistet der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Diese Norm ist absolut zwingender Natur, soweit es um Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren sowie um deren Maximalhöhe bei der Wohnungsmiete (max. 3 Monatsmieten) geht (SVIT-Kommentar Mietrecht, Art. 257e N 3). Andere Arten von Sicherheiten, namentlich Bankgarantien oder der Erwerb von Genossenschaftsanteilen werden von der Norm nicht erfasst.
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, durch vertragliche Vereinbarungen Sicherungen zu bewirken. Die Parteien sind grundsätzlich frei, die Form der Sicherheit festzulegen. Zur Deckung allfälliger Schäden kann der Vermieter den Abschluss einer Mieterhaftpflichtversicherung verlangen. Bei einer Mehrheit von Benützern einer Mietsache kann man alle als Mieter kontrahieren lassen, was zur Solidarhaftung und damit zu grösserer Sicherheit führt. Des Weiteren sind Sicherheitsleistungen durch Dritte möglich wie Bankgarantien oder Bürgschaften. Ebenso ist die Bestellung von Pfandrechten denkbar. Als Bürgschaften ausgestaltet sind in der Regel auch die in den letzten Jahren aufgekommenen Mietkautionsversicherungen, bei denen die Anbieter damit werben, gegen eine vom Mieter zu entrichtende Gebühr Sicherheit gegenüber dem Vermieter bis zu einem vereinbarten Betrag aufzutreten, sodass dem Mieter die Leistung einer Mietkaution und somit die Blockierung von Geldern erspart bleibt.
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