Ein Praxisfall: Mietzinsanpassung bei Mietwohnungen
Mehrere Erben haben ein Mehrfamilienhaus geerbt, welches über vier Mietwohnungen verfügt. Die Wohnungen waren alle vermietet, teilweise mit langjährigen Mietverträgen. Die Vertreterin der Erbengemeinschaft hat den Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG in einem ersten Schritt mit der Überprüfung und Anpassung der Mietverträge beauftragt. Bei der Überprüfung der Unterlagen stellte sich heraus, dass die Mietverträge teils mehrere Jahre nicht mehr angepasst wurden. Da der Referenzzins seit den Mietvertragsabschlüssen inzwischen teils stark gesunken ist, ergaben sich erhebliche Mietzinssenkungsansprüche. Zudem lag entweder eine Negativteuerung vor oder die Teuerungsanpassung war so gering, dass sie die Senkung des Referenzzinssatzes nicht auszugleichen vermochte. Da für den Kreis St. Gallen für die Betriebs- und Unterhaltskostensteigerung die 10%-Regel gilt (10% der Teuerung), fiel auch die Anpassung der Kostensteigerung sehr bescheiden aus oder war sogar negativ. Demzufolge wiesen im ersten Entwurf der Mietzinsanpassung sämtliche Mietverhältnisse eine Nettomietzinssenkung aus.
In einem zweiten Schritt wurde vereinbart, die seit Abschluss der Mietverhältnisse vorgenommenen Investitionen zusätzlich einzubeziehen. Dem Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG lagen die Investitionsbelege noch nicht vor, weshalb die Vertreterin der Erbengemeinschaft gebeten wurde, die wertvermehrenden Belege zuzustellen. Denn für eine Mietzinsanpassung können lediglich die Mehrleistungen berücksichtigt werden und nicht die „gewöhnlichen“ Unterhaltsarbeiten. Weil die Vertreterin nicht wusste, welche Belege massgebend sind, wurde vereinbart, vorerst für jedes Jahr sämtliche Investitionen welche für die Mietwohnungen getätigt wurden, gesondert und tabellarisch aufzuführen und dem Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG zu überlassen. Da die Bewohner die Mietwohnungen mit unterschiedlicher Dauer bewohnten, und für einzelne Mieter teilweise zusätzliche Mehrleistungen erbracht wurden, ergaben sich verschiedene Anpassungssätze. Die Anpassungen lagen zwischen 10% und knapp 20%. Unter Verrechnung sämtlicher Faktoren ergaben sich nun bei sämtlichen Mieten Nettomietzinserhöhungen. Die Mehrleistungen überkompensierten so die Referenzzinssenkungen.
Der Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG hat darauf die für die jeweiligen Mieter relevanten Mehrwerte berechnet und einzeln tabellarisch aufgeführt. Für die Investition war als erstes der massgebende Mehrwert zu bestimmen und dann die statistische Lebensdauer festzulegen. Diese bestimmt im Wesentlichen den Verzinsungssatz. Je länger die Lebensdauer ist, desto tiefer liegt der Verzinsungssatz. Schliesslich war noch relevant, ob die Investition allen Mietern zugekommen ist (z.B. bei einer Fassadenisolation) oder ob die Installation ausschliesslich einen einzigen Mieter betraf. Bei einem langjährigen Mieter, der bereits 15 Jahre in der Liegenschaft wohnte, ergaben sich so 22 einzelne, wertvermehrende Investitionselemente.
Der Rechtsdienst der HEV Verwaltungs AG hat daraufhin die Zinserhöhungen für sämtliche Mietwohnungen vorbereitet und für die Mehrleistungen auf dem Mietzinserhöhungsformular auf eine separate Berechnung verwiesen. Nach Art. 19 Abs. 1 bis VMWG ist es nämlich zulässig, die Begründung (Berechnung) in einem Begleitschreiben aufzuführen. Im Formular muss jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden. Die Berechnung ist dem amtlichen Formular beizulegen.
Unter anderem kam noch die einvernehmliche Anpassung „am runden Tisch“ zur Sprache. Obwohl dies in der Praxis oft gut funktioniert, ist in diesem Fall Vorsicht geboten. Wenn die Mieter nicht bereit sind zu koorporieren und eine einvernehmliche Anpassung ablehnen, könnte der Vermieter versucht sein, das Mietverhältnis zu kündigen. Eine solche Kündigung wäre heikel, weil diese nach Art. 271a OR als missbräuchlich betrachtet und aufgehoben werden könnte. Der Abschluss des Verfahrens löst zudem eine 3-jährige Kündigungssperrfrist aus, in welcher der Vermieter keine ordentliche Kündigung mehr aussprechen kann. Schliesslich ist noch darauf hinzuweisen, dass eine „einvernehmliche“ Vertragsanpassung auch nachträglich noch anfechtbar ist und der Mieter seiner Meinung nach unredlich erhobenen Mieterhöhungen zurückfordern könnte. Im Klagefall müsste der Vermieter nachweisen, dass er den Mieter über die Anfechtungsmöglichkeit informiert hat, der Mieter bewusst auf eine Anfechtung verzichtet hat und er nicht unter Druck stand, die einvernehmliche Vereinbarung unterzeichnen zu müssen – ein schwieriges Unterfangen (vgl. BGE in mp 2/17 S. 146).
Waren auch Sie als Vermieter schon in einer ähnlichen Situation? Lic. iur. Cyrill Zumbühl der Rechtsberatung des HEV St. Gallen unterstützt Sie gerne in einem solchen Prozess.
Hotline für HEV-Mitglieder 071 227 42 44 (09:00 - 11.45 Uhr)
Hotline für Nicht-Mitglieder 0900 227 444 (CHF 3.80/Min.)
