Ein verschwiegener Mangel beim Immobilienverkauf
Die Eigentumswohnung im vorliegenden Rechtsfall wurde mit einem öffentlich beurkundeten Kaufvertrag zum Preis von CHF 1'200'000.00 verkauft. Im Kaufvertrag wurde jegliche Gewährleistung der Verkäuferin ausgeschlossen. Dabei sind jedoch von gesetztes wegen bewusst verschwiegene Mängel nach Art. 199 OR davon ausgenommen. In der Verkaufsdokumentation bewarb die Verkäuferin die Immobilie mit einer Wohnfläche von 110 m². Die Wohnfläche wurde in den Verkaufsanzeigen mehrfach aufgeführt und jeweils von der Verkäuferin wie auch vom zuständigen Immobilienmakler erwähnt.
Nach Kaufabschluss stellte die neue Eigentümerin fest, dass die Wohnfläche lediglich 91 m² betrug. Gegenüber der Steuerbehörde wurde eine Wohnfläche von 92 m² deklariert. Die Käuferin beanstandete den Mangel bei der Verkäuferin, da eine wesentliche Eigenschaft des Kaufobjektes, welche die Verkäuferin zugesichert hatte, nicht erfüllt wurde. Im Kaufvertrag waren keine Angaben zur Wohnfläche enthalten. Doch die Flächenangabe in den Inseraten sowie in der Verkaufsdokumentation waren für das Kaufinteresse der Käuferin massgeblich. Die Verkäuferin hat die zu grosse Wohnfläche wissentlich angegeben, um die Käuferin unter falschen Voraussetzungen zum Kauf zu bewegen. Da die neue Eigentümerin der Eigentumswohnung die Verkäuferin auf Preisreduktion verklagte, verpflichtete das Bundesgericht die Verkäuferin dazu, einen Minderwert von CHF 200'000.00 zu gewähren sowie rund CHF 7'500.00 an Parteikosten zu übernehmen (BGE 4A_535/2021 vom 6.5.2022).
Rechtliche Erwägungen des Gerichts
Ein Mangel liegt vor, wenn eine nicht vorhandene Eigenschaft zugesichert wurde, die für die Kaufabsicht des Käufers kausal war. Die Klausel über den Ausschluss der Gewährleistung wegen des Mangels an der Kaufsache ist ungültig, wenn der Mangel arglistig verschwiegen wurde. Bei einer mangelhaften Erfüllung des Kaufvertrags hat der Käufer die Wahl, ob er den Vertrag wegen Willensmängeln anfechten oder auf Gewährleistung wegen Mängel an der Sache klagen will. Entscheidet sich der Käufer für die Gewährleistungsklage, so genehmigt er den Vertrag implizit, weil die Gewährleistungsklage einen bestehenden Vertrag voraussetzt.
Die Vorinstanz anerkannte die Gewährleistungsrechte der Käuferin aufgrund von Mängeln an der verkauften Sache. Die Differenz der Wohnfläche beim Verkaufsobjekt stellte tatsächlich einen Mangel dar. Die Käuferin hat durch die Geltendmachung ihres Rechts auf Mängelgewährleistung den mit einem Irrtum behafteten Vertrag stillschweigend genehmigt. Die Verkäuferin legte Beschwerde ein und war der Meinung, dass sich die Käuferin zwingend auf einen wesentlichen Irrtum hätte berufen und die Nichtigkeit des Vertrages hätte geltend machen müssen. Das Gericht hat diese Rüge der Verkäuferin abgelehnt. Entgegen der Behauptung der Verkäuferin war die Käuferin berechtigt, ihre Gewährleistungsrechte wegen Mängeln an der Kaufsache geltend zu machen.
Der vorliegende Praxisfall macht deutlich, dass Mängel an der Liegenschaft beim Immobilienverkauf beachtliche Folgen nach sich ziehen können. Achten Sie auf eine transparente Kommunikation nach bestem Wissen und Gewissen, wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen. In den meisten Fällen lohnt sich der Beizug eines Rechtsberaters sowie eines professionellen Immobilienmaklers.
Haben Sie Fragen zum Thema Immobilienrecht oder Immobilienverkauf? Kontaktieren Sie den Rechtsberater der HEV Verwaltungs AG unter der Tel. 071 227 42 44, oder reichen Sie Ihr Anliegen online ein unter Rechtsauskunft anfordern.
